任何一种金融工具都可以从两个角度来进行讨论，一个是资金的需求端，典型的主体就是企业，一个是资金的供给端，我们称之为投资者。从企业的角度来看，REITs主要是通过盘活企业存量资产，提升资产周转率，支持后续的规模化开发，形成良性的投融资闭环；为企业提供战略转型的新选项，改变传统企业自建、自持不动产的重资产运营模式，使企业向专业化的服务企业发展。而在投资者的眼里，REITs以其优秀的长期表现、抗通胀特性、风险分散功能、高分红、收益平稳等特性，成为提高居民财产性收入的重要金融资产类型。

REITs的理论实质在于通过证券设计的方式，将由不动产产生的、大规模的、长期的、稳定的现金流在资本市场证券化，连接资金的供给方和需求方，从而实现资源整合与配置。